近日，石家莊某小區呂女士車(chē)停在樓下停車(chē)位上，被樓上脫落的墻皮砸了個(gè)正著(zhù)，呂女士找到物業(yè)協(xié)商賠償，卻被拒絕，呂女士認為很不合理。
物業(yè)：沒(méi)有資金承擔車(chē)主索賠？
物業(yè)經(jīng)理表示，該小區屬于小產(chǎn)權房，當初交房時(shí)購房者沒(méi)有繳納公共維修基金。另外，墻皮脫落屬于“基建”，他們收取的物業(yè)費只是向業(yè)主收取的服務(wù)費，墻皮脫落等基建問(wèn)題并不包括在內，物業(yè)沒(méi)有資金去承擔車(chē)主的賠償責任，建議車(chē)主報保險。
居委會(huì )：建議車(chē)主走司法程序！
該小區于2008年投入使用，不屬于老舊小區改造的范疇。但墻皮多次脫落存在很大的安全隱患，未來(lái)會(huì )督促加強巡檢，對于維修資金也會(huì )想辦法盡量爭取。對于呂女士的車(chē)輛賠償事宜，建議走司法程序以確定誰(shuí)來(lái)負責！
律師：可向該棟樓全業(yè)主索賠！
根據《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》規定，在正常使用下，房屋在保修期內的，維修費用或因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成的損害，可向建設單位提出賠償，保修期滿(mǎn)后應由業(yè)主自行負責。
外墻脫落責任解讀
外墻脫落屢屢造成人身傷害和財產(chǎn)損失。那么，業(yè)主、物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商，應該由哪一方承擔責任呢？
物業(yè)公司對小區樓房外立面有哪些管理責任？日常工作中物業(yè)公司如何養護管理樓房外墻？
1、對侵害物業(yè)共用部位、共用設施設備等不符合安全要求和影響公共利益的行為，進(jìn)行勸阻制止，責令改正；勸阻無(wú)效時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報告。
2、建立健全技術(shù)檔案，做好技術(shù)檢查工作，為修繕管理提供可靠的數據。通過(guò)對樓房外立面的日常檢查，可以及時(shí)發(fā)現房屋的損壞狀態(tài)及原因，并及時(shí)反饋給建設單位，積極協(xié)助建設單位與業(yè)主做好溝通及保修工作，防止損壞的進(jìn)一步發(fā)展，保證房屋外立面功能完好。
從工程技術(shù)角度講，物業(yè)公司在日常巡查管理中，如何發(fā)現外墻問(wèn)題？如何辨別是開(kāi)發(fā)商工程質(zhì)量問(wèn)題，還是物業(yè)管理不到位的問(wèn)題？
1、在日常巡查管理中，可通過(guò)以下情況來(lái)判定外墻是否出現損壞問(wèn)題，如： ①框架梁底、柱邊是否出現裂縫；②雨水是否沿墻面的凸線(xiàn)或凹槽滲入墻體；③外墻抹灰層是否出現空鼓、開(kāi)裂等。
2、判斷開(kāi)發(fā)商是否存在工程質(zhì)量問(wèn)題，應由相關(guān)機構對房屋質(zhì)量進(jìn)行檢測（如：是否存在樓體傾斜或結構不完整、墻體內部各砌塊或層面之間連接性不好等情況）。如物業(yè)沒(méi)有提供充分證據證明自己盡到必要的管理和安全防范義務(wù)，則應當對外墻脫落造成的后果承擔相應責任。
外墻脫落事故發(fā)生后，受害人應向哪些人追索民事賠償？
按照我國現行《建設工程質(zhì)量管理條例》規定，建設單位、勘察單位、設計單位、施工單位、工程監理單位依法對建設工程質(zhì)量負責。建設工程承包單位在向建設單位提交工程竣工驗收報告時(shí)，應當向建設單位出具質(zhì)量保修書(shū)。質(zhì)量保修書(shū)中應當明確建設工程的保修范圍、保修期限和保修責任等。
同時(shí)，《民法典》第一千二百五十三條規定：“建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒(méi)有過(guò)錯的，應當承擔侵權責任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責任人的，有權向其他責任人追償。
綜上，在建設工程保修范圍與保修期內的，一般由負責建設工程的有關(guān)責任單位來(lái)負責；如果超過(guò)保修期，發(fā)生的外墻脫落，造成人身財產(chǎn)損害的，一般由建筑的所有權人、管理人或者使用人承擔賠償責任。
如果脫落外墻的樓層業(yè)主存在拖欠物業(yè)費的情況，物業(yè)還要承擔相應的責任嗎？
答案是需要，除非物業(yè)已經(jīng)和該小區解除了合同。拖欠的物業(yè)費，物業(yè)可以通過(guò)起訴要回來(lái)，但是并不能因為業(yè)主拖欠物業(yè)費而免除責任。
對于外墻脫落事件，業(yè)主是否承擔責任呢？
嚴格來(lái)說(shuō)，住宅樓的外墻等附屬設施，都是由業(yè)主委托的物業(yè)公司負責管理的，但是在很多老舊住宅樓中，根本不具備聘請物業(yè)公司的基本條件，因此在樓宇修繕?lè )矫婢蜁?huì )存在缺陷，這也是安全事故頻發(fā)的客觀(guān)必然。
如果，墻體本身是某業(yè)主因為裝修等個(gè)人原因而脫落。那么，將由該業(yè)主個(gè)人承擔責任，進(jìn)行賠償。賠償結束后，該業(yè)主若認為有其他責任人，可依法追責。
如果僅僅外墻脫落，無(wú)法追究原因，那么由于建筑物外墻屬于該建筑內的全體業(yè)主共同所有或使用，將由不能證明自己沒(méi)有過(guò)錯的所有人或者使用人集體承擔責任。
小區外墻出現脫落后，由誰(shuí)來(lái)出資修復？
在保修期內，如果確定是質(zhì)量問(wèn)題造成的，受害者可向開(kāi)發(fā)商要求賠償并維修。如果保修期已過(guò)，根據《民法典》第273條規定：“業(yè)主對建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務(wù)。”
業(yè)主作為住宅樓公共部分的共同所有權人，有維修保養該大樓并保證其安全的義務(wù)。若該小區業(yè)主有繳納住房專(zhuān)項維修資金，應當由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決且經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數的業(yè)主且參與表決人數過(guò)半數的業(yè)主同意后可動(dòng)用這部分資金來(lái)維修；如果沒(méi)有住房專(zhuān)項維修資金，維修費用就需要整棟樓的業(yè)主共同承擔。
小結：事故的發(fā)生更暴露出既有建筑“老齡化”問(wèn)題嚴重，但社會(huì )普遍針對于老齡化建筑的“體檢”及修繕的專(zhuān)業(yè)性認知不足。無(wú)論后續如何問(wèn)責相關(guān)管理機構，有一點(diǎn)是可以肯定的：“建立既有建筑安全管理長(cháng)效機制”尤為重要，不局限于“有病治病”，更涵蓋既有建筑的定期體檢、風(fēng)險預警等范疇。引入現代化的檢測手段、建立既有建筑數據庫勢在必行，才能實(shí)現建筑風(fēng)險的有效監控，達到未雨綢繆、應對未來(lái)的挑戰的目的，最終將“安居樂(lè )業(yè)”的責任共同落地。
