前幾天修師傅到一個(gè)小區去給緊急排險，因為每年春風(fēng)乍起的時(shí)候，這個(gè)小區的保溫系統總是會(huì )掉幾片，大家看視頻好像A4紙那么大的一塊，但實(shí)際上起步就是一層樓的高度。這就造成業(yè)主們極大的不安。那天業(yè)委會(huì )主任問(wèn)我一個(gè)問(wèn)題，我們可以起訴建設單位嗎？他去查了一下，發(fā)現開(kāi)發(fā)商的營(yíng)業(yè)執照還沒(méi)注銷(xiāo)，辦公室還在。
我說(shuō)，我對法律不太熟悉，從法理上來(lái)說(shuō)似乎可以，但是實(shí)踐層面上應該很難，至今還沒(méi)有看到一起這方面的成功判例。
首先說(shuō)法理，我們國家從JGJ 144-2004 《外墻外保溫工程技術(shù)規程》實(shí)施之日開(kāi)始，就規定了外墻外保溫系統“在正確使用和正常維護的條件下，使用年限不應少于25年”，這也成為建筑節能領(lǐng)域的共識，以后所有的標準、規程都是蕭規曹隨。也就是說(shuō)，從建筑科學(xué)的角度，大家認可外墻外保溫系統的壽命就應該是25年，在正確使用和正常維護的條件下，使用年限內出現開(kāi)裂、空鼓、脫落、滲漏，就是豆腐渣工程，建設單位應該負一定的法律責任。
但在實(shí)際執行過(guò)程中，由于法律的懲戒條款和社會(huì )倫理導向的缺失，這個(gè)“二十五年使用年限”成了一紙空文。
近十五年來(lái)，外墻外保溫的開(kāi)裂、空鼓、滲漏、脫落、甚至火災等質(zhì)量通病不絕于耳。造成大量人身、財產(chǎn)損失，但工、民建筑的業(yè)主在面對這些突如其來(lái)的災禍的時(shí)候，往往很難得到法律救助。因為外墻外保溫工程雖然規定了25年的壽命門(mén)檻，但是住建部門(mén)和相關(guān)協(xié)會(huì )并沒(méi)有請求國家的立法機關(guān)在制定民法典或其他法律法規的時(shí)候規定怎樣制裁施工“達不到25年壽命”建設單位和分包單位。所以業(yè)主們面對這一類(lèi)豆腐渣工程很難討個(gè)說(shuō)法。即便過(guò)了五年質(zhì)保期的第二天出事，你也無(wú)計可施。
甚至有些外保溫工程壓根沒(méi)想挺到二十五年，我多次報道沈陽(yáng)一些高層建筑使用的泡沫混凝土外墻保溫系統，造成多次脫落、反復上新聞熱搜的案例。實(shí)際上遼寧省相關(guān)地標說(shuō)的明明白白，泡沫混凝土只能用在高度24m以下的建筑，但現實(shí)施工中卻用在近100m的高層建筑上。但違規的人拿錢(qián)走了，啥事沒(méi)有。
這不由地讓人想起漢高祖劉邦當年在關(guān)中約法三章：“殺人者死，傷人及盜抵罪”。我們把這十個(gè)字當成最簡(jiǎn)潔的法律文本，規定了三個(gè)法條：殺人的犯罪分子需要償命，把人打傷或者盜竊需要接受一定的刑罰。這么簡(jiǎn)單的法律也體現出“罪刑法定”的原則，規定了違法、犯罪需要承受相應的代價(jià)。而到了21世紀的今天，我們的外墻外保溫工程這么多不合格的工程，卻因為沒(méi)有法律懲戒措施，始作俑者沒(méi)有任何的賠償。
我們看看其他國家的一些情況，上世紀美國的遇上了建筑外墻的“滲漏危機”，在90年代中期，有些居民發(fā)現安裝了外保溫系統的房屋出現滲漏，于是大家紛紛去法院告保溫系統供應商。甚至在北卡羅來(lái)納州引起了一場(chǎng)集體訴訟。1999年底，美國房地產(chǎn)建筑協(xié)會(huì )（(National Association of Home Builders)研究中心監定了滲漏原因：一則是水蒸氣遷移形成的結露。二則是門(mén)窗洞口、穿墻管、電源插座、屋面防水等其他建筑節點(diǎn)與外保溫系統的不兼容造成的。這些訴訟導致了大部分保險公司拒絕為外墻外保溫系統供應商承保，即便有公司承保，價(jià)格也很高。所以從2009年開(kāi)始，美國新的法規規定外保溫系統需要有排水槽，穿墻管等部位的密封處理。
最后我想說(shuō)一下中國業(yè)主最尷尬的法律處境；如果建筑外墻出現脫落，造成人身財產(chǎn)損失的，業(yè)主們還要集體承擔后果。
《民法典》第1253條規定，建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒(méi)有過(guò)錯的，應當承擔侵權責任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責任人的，有權向其他責任人追償。而《民法典》第273條規定，業(yè)主對建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務(wù)。
也就是說(shuō)民用住宅建筑的外保保溫修期已過(guò)， 且小區有物業(yè)公司，物業(yè)公司對于小區建筑物的共有部分有檢查維修的責任，如果出現脫落造成人身財產(chǎn)損失，物業(yè)公司作為管理人就需要承擔責任。同時(shí)，還要根據具體情況判斷業(yè)主是否承擔責任。但若小區沒(méi)有物業(yè)公司，也無(wú)法確定外保溫脫落是人為原因造成的，將由業(yè)主集體承擔責任。
如果不是民用建筑，而是商用、辦公用、工業(yè)建筑、農村或城鎮自建房的外保溫脫落造成人員、財產(chǎn)損失的，必然是業(yè)主單位擔責。
這也形成了業(yè)主們需要往下負責，往上追不了責的尷尬局面。
來(lái)源： 修師傅大講堂 作者：修成鐵
