棚改始于2009年，但國家真正開(kāi)始加大棚改力度是在2012年9月份。彼時(shí)國家就明確定義棚改是“重大民生工程，也是發(fā)展工程”。更要求各地在棚改時(shí)要“更好地體現住房居住屬性”，切實(shí)把惠及數億人的民心好事辦好辦實(shí)。
國家為什么如此重視棚改？總的來(lái)說(shuō)，主要是棚改的意義重大：不僅對改善住房困難群眾居住條件發(fā)揮重要作用，同時(shí)還兼顧完善城市功能、改善城市環(huán)境的好處，更對補上房地產(chǎn)發(fā)展短板、擴大住房有效需求等大有裨益。
2015年對棚改來(lái)說(shuō)更加不同尋常，因為這一年，棚改政策迎來(lái)了升級換代：棚改補償模式由實(shí)物、貨幣安置并重，轉向貨幣安置優(yōu)先，即棚改由1.0進(jìn)入2.0。說(shuō)白了，棚改1.0時(shí)代，拆遷補償安置的方式是“發(fā)房”，而棚改2.0是“發(fā)錢(qián)”——棚改拆遷不再給被拆遷戶(hù)房子，而是直接發(fā)放現金，讓老百姓自己到市場(chǎng)上去購買(mǎi)商品房。
這種棚改安置補償方式的好處也是非常明顯的：既解決了開(kāi)發(fā)商2013-2015年瘋狂建房造成的庫存積壓?jiǎn)?wèn)題，又創(chuàng )造了大量剛性購房需求，更主要的是，“貨幣化安置”方式讓被拆遷戶(hù)手里都握有充足的資金。
有機構核算過(guò)，棚改貨幣化補償模式比實(shí)物安置模式成本要高30%左右。有人可能會(huì )好奇，為什么這種棚改拆遷的模式成本更高，反而地方卻更能接受呢？歸根結底在于央行推出的“抵押補充貸款”創(chuàng )新性政策工具，解決了棚改貨幣化安置的資金問(wèn)題。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)其實(shí)是資金流形成了一次完整的閉環(huán)：央行-國開(kāi)行-地方-被拆遷居民，然后地方再通過(guò)高價(jià)賣(mài)地，把收回的土地出讓金償還國開(kāi)行-央行。
公開(kāi)資料顯示，僅2015年-2018年4年時(shí)間，全國棚改總量就達到了2442萬(wàn)套，其中2018年單年棚改開(kāi)工量就高達626萬(wàn)套，比原計劃提高了近8%�；谏鲜龇治�，有專(zhuān)家甚至直言不諱稱(chēng)贊，“棚改貨幣化是人類(lèi)最偉大的發(fā)明”。
但我們同時(shí)要意識到，伴隨著(zhù)棚改拆遷大規模進(jìn)行，近年來(lái)，棚改所帶來(lái)的弊端也在逐漸顯現，因此，過(guò)去這幾年，叫停棚改的聲音也不絕于耳。棚改的弊端，或者說(shuō)棚改貨幣化的弊端主要有三個(gè)：第一，推升了房?jì)r(jià)，尤其是三四線(xiàn)城市過(guò)去這一輪房?jì)r(jià)“補漲”，離不開(kāi)大規模棚改的支撐。資料顯示，2015年-2018年，全國棚改總量的近3/4都在三四線(xiàn)城市。不僅幫助開(kāi)發(fā)商完美去庫存，更推動(dòng)三四線(xiàn)城市，整體上漲了55%以上。尤其是環(huán)一線(xiàn)周邊的三四線(xiàn)城市，4年間房?jì)r(jià)整體上漲幅度超過(guò)200%。一句話(huà)，過(guò)去這幾年，棚改在幫助三四線(xiàn)城市解決樓市庫存的同時(shí)，對當地房?jì)r(jià)的波動(dòng)起到了推波助瀾的作用；
第二，近年來(lái)，很多城市都在“借棚改之名大肆發(fā)債”，這無(wú)疑給很多地方主體帶來(lái)了短期難以消化的負債壓力。尤其是中西部城市，地方城市為了獲得長(cháng)期低息貸款，隨意擴大棚改范圍，棚改新增項目申報速度加快，規模加大；
第三是棚改拆遷久負盛名的“造富功能”，催生了大量以專(zhuān)業(yè)投資老破小“博拆遷”，吃拆遷紅利的投機分子。這不僅擾亂了正常的市場(chǎng)秩序，更擠壓了數以?xún)|計剛需者的切身利益。
進(jìn)入2021年，很多媒體、專(zhuān)家就不停釋放“棚改已徹底結束”的信號，有人甚至高調下結論道：從2021年起，棚改將退出房地產(chǎn)歷史舞臺，這意味著(zhù)未來(lái)“拆二代”將徹底消失。尤其是最近這段時(shí)間，網(wǎng)絡(luò )上關(guān)于“棚改已徹底結束”、“未來(lái)老房子不再拆遷了”的聲音更是喧囂塵上。說(shuō)實(shí)話(huà)，今年以來(lái)，很多老舊小區居民、專(zhuān)業(yè)“博拆遷”的投資客，著(zhù)實(shí)被嚇得不輕。
被國家冠以“民生工程”的棚改真的已經(jīng)徹底結束了嗎？答案是否定的。首先，2019年、2020年，棚改開(kāi)工量雖然連續兩年下滑，但并未徹底結束，2020年棚改開(kāi)工量仍然達到了209萬(wàn)套，相較于2018年高峰時(shí)期，確實(shí)大幅下跌，但和2014年之前的規模相比，還是不低的；
其次，鑒于2015年-2018年全國棚改大規模增加，同時(shí)棚改的弊端也開(kāi)始顯現，國家確實(shí)從2018年起，有意對棚改“踩剎車(chē)”，比如要求“庫存嚴重不足、房?jì)r(jià)上漲壓力大”的城市，對棚改降速，比如國開(kāi)行宣布收回地方的棚改審批權限等。2019-2021年，山東省取消了貨幣化安置，湖南、江西、廣東省均提出“因地制宜”推進(jìn)棚改貨幣化安置，步子確實(shí)比此前小了，但這些都不意味著(zhù)棚改已經(jīng)徹底結束；
再者，從各地公布的2021年棚改開(kāi)工、完工情況來(lái)看，各地仍然在如火如荼地進(jìn)行棚改拆遷。比如石家莊，年初制定的棚改任務(wù)是：新開(kāi)工5987套、基本建成11618套。截止到目前，石家莊棚改工作已開(kāi)工5989套，基本建成12141套，分別完成年度任務(wù)的100.03%和104.5%。再比如貴州省，12月24日下午，記者從新聞發(fā)布會(huì )上了解到，2021年至2023年全省將完成棚戶(hù)區改造41萬(wàn)套。其中，2021年以來(lái)，貴州省已完成棚戶(hù)區改造約9萬(wàn)戶(hù)；
此外，今年的9月25日，在“2020/2021中國城市規劃年會(huì )暨2021中國城市規劃學(xué)術(shù)季”活動(dòng)上，住建部副部長(cháng)黃艷明確提到，“習慣性地做征拆、土地拍賣(mài)再建新房，這種慣性思維和慣性路徑特別難轉�，F在還在繼續按照這條路徑走，所以我們要制止這種大拆大建的行為。”言外之意，棚改依然在照常進(jìn)行。
不過(guò)，值得一提的是，在今年8月30日，住建部發(fā)布了《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》。通知明確提出，嚴格控制大規模拆除，嚴格控制大規模增建，嚴格控制大規模搬遷，確保住房租賃市場(chǎng)供需平穩。其中對于嚴控棚改拆遷劃定了“底線(xiàn)”：1、除違法建筑和經(jīng)專(zhuān)業(yè)機構鑒定為危房且無(wú)修繕保留價(jià)值的建筑外，不大規模、成片集中拆除現狀建筑，原則上城市更新單元(片區)或項目?jì)炔鸪ㄖ娣e不應大于現狀總建筑面積的20%；2、提倡分類(lèi)審慎處置既有建筑，推行小規模、漸進(jìn)式的有機更新和微改造。
不過(guò)，值得一提的是，在今年8月30日，住建部發(fā)布了《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》。通知明確提出，嚴格控制大規模拆除，嚴格控制大規模增建，嚴格控制大規模搬遷，確保住房租賃市場(chǎng)供需平穩。其中對于嚴控棚改拆遷劃定了“底線(xiàn)”：1、除違法建筑和經(jīng)專(zhuān)業(yè)機構鑒定為危房且無(wú)修繕保留價(jià)值的建筑外，不大規模、成片集中拆除現狀建筑，原則上城市更新單元(片區)或項目?jì)炔鸪ㄖ娣e不應大于現狀總建筑面積的20%；2、提倡分類(lèi)審慎處置既有建筑，推行小規模、漸進(jìn)式的有機更新和微改造。
業(yè)內專(zhuān)家分析認為，這和早前住建部副部長(cháng)黃艷提出的“我國在城市規劃和建設中要摒棄急功近利和大拆大建，注重‘繡花’功夫，突出地方特色和人居環(huán)境的改造”觀(guān)點(diǎn)，如出一轍。
對于住建部文件明確的“嚴控大拆大建”、“收縮棚改規模”要求，房產(chǎn)專(zhuān)家劉博認為，這是大勢所趨，也符合未來(lái)城市發(fā)展建設的主旋律。一方面，城鎮老舊小區很多并不存在嚴重的質(zhì)量問(wèn)題，有些主體架構并無(wú)問(wèn)題，僅僅只是外墻外貌、基礎綠化等有些老化和破舊而已，這類(lèi)問(wèn)題都可以通過(guò)原地改造解決，根本沒(méi)有必要大動(dòng)干戈的全部拆遷重建；另一方面，“一刀切”地走棚改拆除重建模式，難免造成資源過(guò)度浪費。
種種信號顯示，未來(lái)棚改有收縮之勢，即城鎮老舊房屋拆除的概率會(huì )大大降低，那么城市中仍然現存的老房子該如何處置呢？住建部明確，明年起，老房子全部按“新規”處置：堅持“留改拆并舉”，以保留利用提升為主，加強修繕改造，補齊城市短板，注重提升功能，增強城市活力。簡(jiǎn)言之，從明年起，老房子仍然可能會(huì )拆、會(huì )改造、會(huì )保留，只是具體該通過(guò)何種途徑處置，國家會(huì )統籌安排好。
專(zhuān)家認為，從明年起，老房子主要是以“舊改”為主，市場(chǎng)份額或高達70%以上：最大程度保留城市的原有機構和歷史文化，同時(shí)注重提升功能，比如加裝電梯、引進(jìn)物業(yè)、增建停車(chē)場(chǎng)、引入助老托育等功能。
事實(shí)上，早在2020年底，住建部長(cháng)王蒙徽在國新辦新聞發(fā)布會(huì )上做總結報告時(shí)就表示：從2021年起，要全面推進(jìn)城鎮老舊小區改造，尤其是以2000年前建成的住宅小區為重點(diǎn)。
提到“舊改”，很多人其實(shí)并不陌生，家住在一二線(xiàn)城市老城區的居民，可能已經(jīng)提前體驗到了“舊改”的實(shí)惠了——2019年、2020年，“舊改”試點(diǎn)工程已經(jīng)在全國大范圍啟動(dòng)了。根據住建部公布的數據，2019、2020兩年，全國累計新開(kāi)工改造城鎮老舊小區是5.9萬(wàn)個(gè)，惠及1088萬(wàn)戶(hù)居民。當然，今年“舊改”規模也不落下風(fēng)，前10個(gè)月，全國已新開(kāi)工改造城鎮老舊小區5.34萬(wàn)個(gè)，已經(jīng)超過(guò)了全年5.3萬(wàn)個(gè)的目標任務(wù)。
4萬(wàn)億舊改來(lái)襲，明年起，3類(lèi)人將從中受益
根據住建部釋放的消息，未來(lái)5年，計劃將基本完成全國17萬(wàn)個(gè)城鎮老舊小區的改造，這是各地上報的需要改造的城鎮老舊小區數量，涉及居民上億人。這些老舊小區，主要集中于一二線(xiàn)城市的老城區，以上海、北京、廣州、成都、天津、鄭州、武漢、濟南等地為多。毫無(wú)疑問(wèn)，這是一項涉及數千萬(wàn)人的又一重大民生工程。
5年時(shí)間，改造17萬(wàn)個(gè)老舊小區，是什么概念？又能撬動(dòng)多大數額的投資？根據華安證券和專(zhuān)業(yè)人士測算，未來(lái)5年間老舊小區改造投資總額預估可達4萬(wàn)億元。其中基礎類(lèi)投資額為1.2萬(wàn)億元；改善類(lèi)如果只考慮電梯和停車(chē)場(chǎng)，預計需要至少2.66萬(wàn)億元；提升類(lèi)，若按每個(gè)小區投入400萬(wàn)元計算，那么17萬(wàn)個(gè)小區總投資額是0.68萬(wàn)億元。
當然，這還只是保守估算，如果把改造后的老房子二次裝修所帶來(lái)的投資額也計算在內，那么舊改所撬動(dòng)的投資額，還將進(jìn)一步提升。
基于此，專(zhuān)家直言不諱透露，在4萬(wàn)億舊改下，有3類(lèi)人將直接從中受益：
第一類(lèi)是符合舊改條件的城鎮老舊小區居民。換言之，這類(lèi)人可以直接享受到舊改所帶來(lái)的巨大益處。包括但不限于以下兩方面的好處：1、居住環(huán)境大大改善，居住體驗更好了。老舊小區在經(jīng)過(guò)三大項內容改造后，整體居住環(huán)境會(huì )迎來(lái)質(zhì)的飛躍，尤其是引進(jìn)物業(yè)、配建停車(chē)場(chǎng)、完成電梯加裝的老舊小區，小區管理維護、居民停車(chē)、上下樓出行等，都會(huì )方便很多；2、舊改等于是讓老舊小區完成了華麗蛻變，舊改帶來(lái)的益處，將直接體現在房子的市場(chǎng)房?jì)r(jià)上，尤其是底子厚配套全的高層老房子，升值空間更大。根據中介反饋，在一線(xiàn)城市北京，有些完成改造的老房子，升值空間甚至達到了20%以上；
第二類(lèi)是參與舊改的企業(yè)和員工。前面提到了，未來(lái)5年舊改所帶來(lái)的總投資額將高達4萬(wàn)億元。業(yè)內人士表示，建材行業(yè)、建筑裝修產(chǎn)業(yè)、家具等內部需求、物業(yè)等外部需求以及通信設備行業(yè)將直接受益舊改。其中，防水、涂料、管材、保溫材料等細分領(lǐng)域有望明顯受益。具體而言，舊改帶來(lái)的機會(huì )至少有8種：外墻改造、防水改造、戶(hù)外地磚的翻新、內墻翻新改造、照明、各種五金產(chǎn)品、管材、智慧社區。所以，只要你所在的企業(yè)能接到舊改的大訂單，那么不管是公司還是作為員工，都將從中受益；
第三類(lèi)是城市中的“夾心層”剛需購房者。“夾心層”指的是一心幻想著(zhù)購買(mǎi)新城區大品牌開(kāi)發(fā)商、優(yōu)質(zhì)物業(yè)的新式低密度住宅但承擔不起購房首付款和高額月供，同時(shí)又看不上破敗不堪的老城區的那部分購房者。為什么舊改會(huì )讓這部分“夾心層”購房者受益？簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是，舊改對老舊小區一番美化、品質(zhì)提升后，可能會(huì )讓這部分購房者動(dòng)心。這意味著(zhù)，他們將以“高性?xún)r(jià)比”的方式解決住房問(wèn)題。哪怕只是把舊改后的老舊小區，作為購買(mǎi)新房的“跳板”，同樣可以理解為從中受益了。
